De invloed van de recessie
Wij als recreatiebedrijfmakelaar worden dagelijks geconfronteerd met de vraag welke invloed de economische recessie heeft op de waardering van recreatiebedrijven. In zijn algemeenheid kan gezegd worden dat de ‘pijn’ in de markt zich met name manifesteert in de ontwikkelingslocaties. Objecten zonder geldkasstromen zijn op dit moment de dossiers waar banken zeer kritisch naar kijken. Het probleem spitst zich niet toe op de waarde (het bezit), maar is een puur cashflowmatige. Dit brengt ons meteen bij het feit dat de waardering van een regulier recreatiebedrijf er altijd al één is geweest op basis van cashflow. De waarde van het bedrijf wordt daarbij vastgesteld op basis van de rentabiliteitswaarde of de zogenaamde going-concernwaarde. Dit is de waarde die aan de hand van de (gecorrigeerde) bedrijfsresultaten aan het bedrijf kan worden toegekend.
De berekening van de rentabiliteit gaat uit van het volgende principe: ieder bedrijf heeft vanuit zijn exploitatie een bepaalde ruimte waaruit de kapitaalslasten gedekt kunnen worden, de zogenaamde operationele cashflow. Onder de operationele cashflow wordt verstaan: het bedrag dat na aftrek van alle kosten beschikbaar is voor kapitaalsdekking. Anders gezegd: het bedrag dat overblijft van de omzet na aftrek van alle kosten (inclusief ondernemersloon) voor het betalen van de rente en aflossingen.
De (gecorrigeerde) operationele cashflow wordt vervolgens gekapitaliseerd met een kapitalisatiefactor. Deze kapitalisatiefactor bestaat uit: de rente, de afschrijving en het marktsentiment. Bij het bepalen van deze factor wordt rekening gehouden met onder andere de marktsituatie, de afschrijvingen van het roerend en onroerend goed, de kwaliteit en ouderdom van de opstallen en infrastructuur, de ligging, de uitstraling van het bedrijf, de op het bedrijf aanwezige voorzieningen (en de kwaliteit en ouderdom daarvan), de eigendomsverhouding en de eventuele uitbreidingsmogelijkheden. Na het zogenaamde verkapitaliseren van de (gecorrigeerde) operationele cashflow wordt, na het doorvoeren van diverse correcties, de uiteindelijke onderhandse verkoopwaarde van de onderneming bepaald.
Voor de waardering moeten wij ons dus afvragen of de cashflow op basis van de economische crisis onder druk staat. De verwachting is dat als gevolg van de economische crisis mensen dichter bij huis blijven en in Nederland hun vakantie houden. De verwachting is dus gerechtvaardigd dat de omzet op peil zal blijven, zo niet zal stijgen. Daarentegen zullen de kosten stabiliseren door loonmatiging en kan men scherper inkopen als gevolg van de economische crisis. Hieraan kunnen wij de conclusie verbinden dat naar alle waarschijnlijkheid de cashflow toe zal nemen.
Het financieringsvraagstuk voor een campingbedrijf was, ook voor de crisis, al heel conservatief met een eigen vermogen eis van 40%. Hieruit kunnen wij concluderen dat naar alle waarschijnlijkheid er geen prijscorrectie komt voor exploitatiebedrijven.
Anders ligt het bij ontwikkelingslocaties en uitpondprojecten. De gewoonte is om deze bedrijven via een discounted cashflow methode (DCF-methode) te waarderen.
Bij deze methode worden de toekomstige kasstromen contant gemaakt naar heden. Deze methode is gebaseerd op:
a. een spreadsheet met cashflows voor de komende 15 jaar;
b. een aanname voor de restwaarde in het laatste jaar, gebaseerd op een Exit Yield.
Hierbij wordt de eindwaarde bepaald door de operationele cashflow in het laatste jaar contant te maken tegen de BAR (Bruto Aanvangs Rendement) die alsdan wordt geëist.
In dit model moet in de huidige markt uit worden gegaan van een beperkte verkoop voor circa 2 jaar naar onze inschatting en wellicht voor een gereduceerde prijs. Dit betekent dat dergelijke projecten in de huidige markt een prijscorrectie kennen. Deze is echter niet dramatisch omdat een DCF-methode een lange horizon kent en stagnatie van de markt gecalculeerd moet worden als aanloopverliezen. In roerige tijden als deze is taxeren zeker geen absolute wetenschap, echter in onze beleving zullen de prijscorrecties in de recreatiebranche niet de trend volgen van het regulier onroerend goed.