Erfpacht (I)
Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken. (Art. 5:85 BW).
Zakelijk recht geeft aan dat het een overdraagbaar recht is wat de onroerende zaak ‘volgt’. Het is ook een ‘beperkt’ recht omdat het niet het volle genot van de eigendom betreft. Voor de een reden om toch liever te kiezen voor eigendom, voor de ander (inwoner van Amsterdam bijvoorbeeld) de normaalste zaak van de wereld. Of er wel keuze is bij recreatiebedrijven is maar de vraag, bijvoorbeeld als uw bedrijf is gelegen in een gemeente die erfpacht als een actief instrument van gronduitgifte gebruikt of bijvoorbeeld wanneer uw bedrijf is gelegen op gronden van grote natuurbeheerders als bijvoorbeeld Staatsbosbeheer.
Erfpacht kent een lange geschiedenis en voert al ver terug tot in de Romeinse tijd. In het Koninkrijk der Nederlanden werd erfpacht in 1813 in de wet opgenomen en diende als regeling om een ander grond in gebruik te geven bijvoorbeeld in afwachting van een definitieve bestemming. De ‘bloot’ eigenaar (bijv. gemeente) hield zo het voordeel van waardestijging van de grond maar kon en kan ook haar invloed uitoefenen op de ruimtelijke ordening.
Vanaf de jaren ’90 is erfpacht wat op zijn retour en in diverse gemeenten is men bezig het helemaal af te schaffen. Dat wil niet zeggen dat erfpachtconstructies verdwijnen of hier minder aandacht voor is. In tegendeel, te denken valt aan de ‘koop goedkoopregeling’ die in diverse gemeenten actueel is voor het betaalbaar maken van zgn. starterswoningen door de grond in erfpacht uit te geven. In de recreatiebranche heeft dit onderwerp nogal wat stof doen opwaaien over de uitvoering van het erfpachtbeleid van Staatsbosbeheer op de Waddeneilanden (particuliere erfpacht voor recreatiewoningen). Hiertoe heeft de minister van LNV, G. Verburg op 11 augustus 2008 een commissie advisering uitvoering Staatsbosbeheer ingesteld. Deze commissie is onlangs met haar rapport (Groene erfpacht in balans) gekomen. Het advies dat de commissie heeft uitgebracht is niet unaniem over de financiële voorwaarden voor nieuwe erfpachtcontracten, waarmee deze discussie nog niet ten einde is.
Dat de invloed vanuit de voorwaarden in een erfpachtcontract dan wel algemene voorwaarden van gemeenten van bijzondere invloed zijn op uw bedrijfsvoering mogen wij als makelaars met enige regelmaat aan den lijve ondervinden. Voorbeelden zijn de herzieningsmogelijkheden waardoor de canon bij overdracht ineens aanzienlijk kan wijzigen. Dit is feitelijk dezelfde problematiek die speelt bij het particulier bezit van recreatiewoningen op de Waddeneilanden. De discussie omtrent de waarde van de grond en de af te leiden canon onder invloed van een rentepercentage kan veel kostbare tijd in beslag nemen, al of niet begeleid door taxatierapporten van beide partijen. Ook kan een voornemen tot investeringen en reorganisatie binnen uw bedrijf een reden zijn voor de grondeigenaar de canon te herzien. Lang niet altijd is de eigenaar van een recreatiebedrijf zich bewust van de inhoud van de erfpachtvoorwaarden op het moment dat een beslissing wordt genomen tot verkoop of investeringen voor de toekomst. Verder is de mogelijkheid dat de eigenaar van de grond het contract niet verlengt bij een tijdelijk of voortdurend erfpachtcontract reëel aanwezig. Is er dan sprake van een eindvergoedingsregeling op grond van de voorwaarden, ja of nee? Praktijkvoorbeelden die niet alleen een belangrijke invloed hebben op uw exploitatiekosten maar ook op de verkoopbaarheid en financierbaarheid van uw bedrijf.
Redenen genoeg om hier in een volgende column nogmaals bij stil te staan.