Erfpacht (2)
De vorige column beschreef de erfpacht als beperkt zakelijk recht en verwees onder andere naar het rapport “Groene erfpacht in balans”. Omdat Staatsbosbeheer volgens het rapport naar schatting een 1.000 tal contracten met particulieren en bedrijven heeft waarvan naar onze eigen ervaring een groot aantal recreatieondernemers, zal in deze column wederom de vergelijking worden gezocht met dit rapport. Waarmee nog weer eens bevestigd dat erfpacht lang niet overal op zijn retour is. Tenslotte wil de grondeigenaar invloed hebben en houden op de ruimtelijke ontwikkeling en het gebruik van de grond. Daarnaast vormt het recht van erfpacht nog eens een vaste bron van inkomsten.
Wettelijk gezien bestaat er contractvrijheid tussen partijen over de vaststelling van de duur van het recht. In de akte van vestiging kan verder worden bepaald dat de erfpacht niet zonder toestemming van eigenaar kan worden overgedragen of toebedeeld. Verder mag de erfpachter niet zonder toestemming de bestemming wijzigen of handelingen in strijd met de bestemming verrichten. Dit zijn kenmerken van erfpacht die wettelijk omschreven zijn. Voor zover niet anders overeengekomen heeft de erfpachter hetzelfde genot van de zaak als de eigenaar. Hier betaald hij uiteraard een vergoeding voor, de canon.
Met bovenstaande wordt nog eens benadrukt dat het om een zakelijk recht gaat. Als erfpachter heeft u dus aanzienlijke voordelen en zekerheid ten opzichte van huur. Belangrijkste verschillen zijn dat de erfpacht financierbaar en verhandelbaar is en huur niet. Investeringen in grond en opstallen (met vestiging van opstalrecht) zijn daarmee ook overdraagbaar terwijl bij huur de opstallen en infrastructuur vervallen aan de eigenaar van de grond (natrekking).
In tijdsduur zijn kenmerkend dat het stelsel van erfpacht is te verdelen in tijdelijke (bijvoorbeeld 30 jaar), voortdurende (onbepaalde tijd, bijv. in tijdvakken van 30 jaar) of eeuwigdurende erfpacht (onbepaalde tijd, waarbij de canon voor eens en altijd kan worden afgekocht). Het laatste voorbeeld neigt daarmee het meeste naar eigendom, er is praktisch sprake van eigendom.
In beginsel moet de erfpachter de onroerende zaak in de staat waarin hij het bij begin van de erfpacht heeft verkregen terugbrengen. De erfpachter heeft dus een wegneemrecht (van opstallen bijvoorbeeld), voor zover niet anders overeengekomen. Het voert te ver om op alle kenmerken in te gaan maar duidelijk is kennis te nemen van hetgeen in de (oorspronkelijke) akte is overeengekomen. Veelal is dit uit het oog geraakt zolang men keurig de canonverplichting voldoet en er, zoals in veel gevallen, tussentijds niet al te veel veranderd als gevolg van herziening. Hierin schuilen zowel voor als nadelen. Het is enerzijds goed om te realiseren of investeringen in gebouwen overeenkomstig het contract wel vergoed worden. Het is een onaangename verassing om te ontdekken dat dergelijke investeringen niet vergoed worden en de erfpacht binnenkort afloopt. Oude contracten met een lage canon echter voorzien natuurlijk in een belangrijk voordeel voor de erfpachter. Uiteindelijk is het voordeel erin gelegen dat de erfpachter een voordeel heeft ten opzichte van de eigenaar. Een actuele canon gebaseerd op een actuele grondwaarde biedt geen voordeel. U betaald waarschijnlijk evenveel als wanneer u de grond zelf heeft moeten financieren.
Daarmee komen we op een ander belangrijk punt van onderhandeling bij het aangaan of wijzigen van een erfpachtovereenkomst: de canonpercentage. Gezien bovenstaande en de duur waartegen dergelijke overeenkomsten worden aangegaan lijkt het redelijk aansluiting te zoeken bij de rente op 10 jarige staatsleningen. Staatsbosbeheer rekent daarnaast een toeslag van 0,75 voor het verschil tussen 10 jaars leningen en 30 jaars geld. Andere grondslagen zijn denkbaar en maken dat vooral ook bij gemeentelijke uitgifte het canonpercentage veelal uiteen kan lopen. Het is dus van belang om bij de betreffende grondeigenaar van te voren te raden te gaan wat het beleid is. Wanneer de canonpercentage van te voren is vastgelegd is het moeilijk om een uitzondering te vormen en zal een welonderbouwde argumentatie van de taxateur uitkomst kunnen bieden in een onderhandeling met de grondeigenaar om te komen tot een acceptabele canon.