Waardering is ook aan tijdsgeest onderhevig
Bij de waardering van een recreatiebedrijf gaan we in beginsel uit van de rentabiliteitswaarde of ook wel de zogenaamde going-concernwaarde. Dit is de waarde die aan de hand van de (gecorrigeerde) bedrijfsresultaten aan het bedrijf kan worden toegekend. Een methode die door grondlegger van de recreatie-bedrijfsmakelaardij Wim van de Loosdrecht is ontwikkeld en tot de dag van vandaag door ons kantoor en anderen wordt gebruikt voor de waardering van exploitatie gebonden onroerend goed.
De berekening van de rentabiliteit gaat uit van het volgende principe: ieder bedrijf heeft vanuit zijn exploitatie een bepaalde ruimte waaruit de kapitaalslasten gedekt kunnen worden, de zogenaamde operationele cashflow. Onder de operationele cashflow wordt verstaan: het bedrag dat na aftrek van alle kosten beschikbaar is voor kapitaalsdekking. Anders gezegd: het bedrag dat overblijft van de omzet na aftrek van alle kosten (inclusief ondernemersloon) voor het betalen van de rente en aflossingen.
De (gecorrigeerde) operationele cashflow wordt vervolgens gekapitaliseerd met een kapitalisatiefactor. Na het zogenaamde verkapitaliseren van de (gecorrigeerde) operationele cashflow wordt, na het doorvoeren van diverse correcties, de uiteindelijke onderhandse verkoopwaarde van de onderneming bepaald.
Afhankelijk van bestemmingsplantechnische mogelijkheden was het veelal gebruikelijk om de waarde van het bedrijf mede of in zijn geheel vast te stellen op basis van verkaveling. Een projectontwikkelaar redeneert zo naar de residuele grondwaarde minus een afslag voor zijn eigen winst en risico. Op deze manier werd er in taxaties een inkoopprijs per kavel beredeneerd welke vervolgens vermenigvuldigd werd met het aantal te realiseren kavels.
Sinds de economische crisis zijn financieringen en de normen zowel voor de ondernemer als de consument door banken aangescherpt. De financiering van kavels grond en opstal zijn voor de consument niet meer zo vanzelfsprekend en de verkopen fluctueren meer waardoor de projectontwikkelaar een verdere horizon heeft met betrekking tot het terugverdienen van zijn investeringen. Een belangrijk gegeven voor de rente- en aflossingsverplichtingen. Banken accepteren hierdoor niet zondermeer meer deze verkavelings- taxaties voor het in beeld brengen van stille reserves of het waarderen van het bedrijf in zijn geheel.
Een internationaal door banken geaccepteerde en gepredikte methodiek voor de waardering van bedrijfsmatig onroerend goed is de Discounted Cash Flow methode (DCF Methode). Na discussies hierover op de universiteit van Nyenrode leek dit het moment voor Van de Loosdrecht recereatiebedrijfsmakelaardij om wederom als eerste innovatief een taxatiemethodiek neer te zetten welke in de economische crisis door de banken geaccepteerd zou gaan worden waarbij toch de stille reserves in het bedrijf zichtbaar gemaakt kunnen worden. De traditionele ‘operationele cashflow methode’ verwerkt in de DCF methode is daarbij bij uitstek de actuele methode voor de waardering van de exploitatie in combinatie met uitponding of waardering van bedrijven na gedane investeringen en uitbreiding.
De DCF-methode, die ook wel netto-contantewaardemethode wordt genoemd, komt in essentie neer op het contant maken van de cashflows die uit de exploitatie en uit de verkoop van het object komen.
Bij deze methode worden de toekomstige kasstromen contant gemaakt naar heden.
Voordeel van deze methode is dat deze gecombineerd kan worden met de door ons kantoor ontwikkelde ‘operationele cashflow methode’ en door rekening te houden met investeringen een beeld geven van de te verwachten geldkasstromen. Nadeel is dat er meer aannames worden gedaan door de taxateur. Zowel ten aanzien van de ontwikkeling van (bestaande) exploitatie als de verkopen van recreatiekavels. Aannames ten aanzien van: Inflatie, omloopsnelheid, (groot)onderhoud, uitbreidingsmogelijkheden, afschrijvingen en vervangingsinvesteringen op verhuurchalets etc. De verkopen van chalet- of bungalowkavels minus investeringen kunnen worden gespreid over de referentieperiode (10 of 15 jaar) waarbij rekening gehouden kan worden met een opstartfase in verband met het huidige economisch klimaat.
Ondanks dat aannames zo voorzichtig mogelijk ingeschat worden blijft de waarde van het bedrijf toch op peil mede gelet op de langere horizon.
Mocht u banken willen overtuigen in deze lastige tijd van financieren over de waarde van uw bedrijf kunt u altijd vrijblijvend een afspraak met ons maken.