RECRON en uitponding
Uitponding en RECRON stonden, zo leek het, jarenlang haaks op elkaar. Na uitvoerige discussie met marktpartijen, waaronder ons kantoor, heeft RECRON haar formele standpunt in deze ingenomen, waarin zij het belang van uitponding voor de branche onderkent. Hiermee komt een eind aan een grijs circuit. De formele publicatie luidt als volgt:
Definitie:
Uitponden is het al dan niet gefaseerd geheel of gedeeltelijk te gelde maken van bezit.
Hierbij kan het gaan om een enkele kavel op een bestaand recreatieterrein dan wel om het gehele terrein waarbij de oorspronkelijke bedrijfsmatige exploitatie van de grond al dan niet wordt geëindigd.
Voor de definitie van bedrijfsmatige exploitatie kan worden aangesloten bij hetgeen in de nota Ruimte is opgenomen:
“ Onder bedrijfsmatige exploitatie wordt in dit kader verstaan het via een bedrijf, stichting of ander rechtspersoon voeren van een zodanig beheer/exploitatie, dat in de recreatieverblijven daadwerkelijk recreatief verblijf plaatsvindt”.
Hierbij de toevoeging dat onder recreatief verblijf moet worden verstaan het verblijven anders dan als hoofdverblijf.
De ruimte voor verblijfsrecreatie in Nederland is schaars. Recreatiebedrijven komen niet dan wel zeer moeizaam toe aan noodzakelijke uitbreidingen voor kwaliteitsverbetering en/of rendementsverbetering. Bij uitponding kan het zijn dat er geen sprake meer is van een bedrijfsmatige toeristisch-recreatieve exploitatie. Overheden en de sector staan voor het probleem dat recreatiegronden buiten hun invloed om worden onttrokken aan het toeristisch recreatief gebruik, terwijl anderzijds goed willende recreatieondernemingen een tekort aan ruimte voor bedrijfsontwikkeling hebben. In de praktijk kiezen ondernemers vaak voor (gedeeltelijke) uitponding om financiële redenen bij voorbeeld voor de realisatie van noodzakelijke kwaliteitsverbeteringen. Ondernemers die hun recreatiebedrijf willen verkopen kunnen door uitponding in het algemeen een hogere opbrengst genereren. Aangezien deze opbrengst ook vaak de oude dagvoorziening is wordt vanzelfsprekend de voorkeur gegeven aan een zo hoog mogelijk resultaat.
Enerzijds is er de zorg om de bestaande grond met recreatieve bestemming te behouden. Sterker nog om kwaliteitsverbeteringen te realiseren is een uitbreiding van de hoeveelheid recreatieve grond wenselijk. Anderzijds moeten bestaande bedrijven een kwaliteitsverbetering kunnen financieren waarbij uitponding een manier is. Bij beëindigen van het ondernemersschap is het behalen van een zo groot mogelijke opbrengst vaak doorslaggevend voor de wijze waarop men het bedrijf dan wel de grond verkoopt.
Voor alle duidelijkheid: niet alle vormen van uitponding hebben tot gevolg dat recreatiegrond voor andere doelen als verblijfrecreatie of oneigenlijk wordt gebruikt. Hierbij is het van belang om allereerst het volgende onderscheid te maken waarbij het uitgangspunt grond met verblijfsrecreatieve bestemming met daarop een recreatiebedrijf is:
1. gedeeltelijke uitponding
2. totale uitponding
Hierbij de opmerking dat ook het vestigen van een zakelijk recht, zoals het recht van opstal of erfpacht, een vorm van ten gelde maken van bezit en dus uitponding is.
Ad 1:
Gedeeltelijke uitponding. Het recreatiebedrijf blijft bestaan maar kiest ervoor om een deel van haar bezit ten gelde te maken. Hierbij zijn er verschillende opties:
A. •verkoop waarbij verkochte ‘onderdeel’ blijft van bestaande recreatiebedrijf
B. •verkoop waarbij verkochte geheel zelfstandig wordt t.o.v. bestaande recreatiebedrijf
In beide gevallen is het noodzakelijk om een aantal zaken (bij notariële akte) te laten vastleggen om problemen in de toekomst te voorkomen. Afspraken met betrekking tot het gebruik kunnen ook onderhands tussen partijen worden gemaakt. Echter dit heeft geen derdenwerking en ten aanzien van rechtsopvolgers moeten de afspraken opnieuw worden gemaakt. Daarom is het dringend aan te raden om alles bij notariële akte te laten vastleggen.
Hierbij kan men kiezen voor een aantal vormen:
• Erfdienstbaarheid;
• Kwalitatieve verplichtingen;
• Kettingbedingen;
• Erfpacht.
Ad 2:
Bij totale uitponding wordt het recreatiebedrijf in de oorspronkelijke staat opgeheven. Hierbij kunnen de RECRON voorwaarden met betrekking tot het beëindigen van de overeenkomsten met de recreanten een rol spelen. Met name wanneer het bedrijf in zijn geheel aan een projectontwikkelaar wordt verkocht welke het vervolgens per kavel gaat verkopen. Soms kiest een ondernemer ervoor om het gehele bedrijf uit te ponden met uitzondering van de groenvoorzieningen en infrastructuur. Vaak wordt er dan bij verkoop van de kavels bedongen dat er een onderhoudscontract dan wel beheerscontract wordt afgesloten waarbij aan de voormalige eigenaar deze taken worden toegedeeld. In de praktijk levert dit op termijn vaak problemen op met name omdat e.e.a. niet voldoende is vastgelegd (voor zover dit al mogelijk is). Totale uitponding wil echter niet per definitie zeggen dat er sprake is van geen bedrijfsmatige exploitatie van de recreatiegrond. De eigenaren kunnen gezamenlijk via een vereniging van eigenaren de exploitatie vorm geven. Het deelnemen aan deze vereniging zal via een kettingbeding aan de eigenaren en hun rechtsopvolgers moeten worden opgelegd. Van belang hierbij is dat deze oprichting en de bijbehorende bepalingen goed worden doordacht en vastgelegd. Ook hierbij komen in de praktijk nogal eens problemen voor. Met name indien eigenaren het gebruik van hun recreatiewoning anders invullen als oorspronkelijk bij de oprichting van de vereniging van eigenaren de bedoeling was.
RECRON standpunt uitponding
RECRON onderkent het belang van uitponding indien de bedrijfsmatige exploitatie van de recreatiegrond wordt gewaarborgd zodanig dat er sprake blijft van daadwerkelijk recreatief gebruik anders dan als hoofdverblijf.