Huurprijs recreatiebedrijf

column-makelaar-Adri
Adri Mijnheer Van de Loosdrecht Recreatie Bedrijfsmakelaars
column-makelaar-Henk-Jan
Henk-Jan Kruidenier Van de Loosdrecht Recreatie Bedrijfsmakelaars

Met regelmaat worden wij met de vraag geconfronteerd wat een reële  huurprijs is om toe te kennen  aan een recreatiebedrijf. Dit kan zijn om een interne huur te bepalen wanneer de onderneming is opgesplitst in een onroerend goed B.V. en een exploitatie  B.V. Echter in de huidige markt, waar het moeilijk is kopers te vinden die de overname in één keer gefinancierd krijgen,  is een huur of tijdelijke huur met een koopoptie ook iets wat voorkomt.
De gedacht leeft vaak dat de huur een direct afgeleide  is van de vastgoedwaarde. Voor interne huren nemen de accountants nog wel eens 10% van de WOZ waarde. Ten eerste moeten wij ons bij deze methodiek afvragen of de WOZ waarde de juiste afspiegeling geeft van de waarde van de onderneming in het economisch verkeer. Bedenk daarbij dat de WOZ van ficties uitgaat zoals bij erfpacht dat de grond vol eigendom is en de verhuuraccommodaties van derden tot het bedrijf toebehoren.
De juiste huurprijs voor  een recreatiebedrijf wordt  bepaald door EBITDA van de onderneming,  het bedrag dat in de onderneming overblijft voor rente aflossing en afschrijvingen rekening houdend met een ondernemersbeloning. Deze vrije kasstroom wordt aangewend voor onder andere de betaling van rente en aflossing en of huur waarbij voor een gezonde onderneming er een winstpotentieel in moet blijven. De crux voor de bepaling van de huur zit hem in het feit dat ook alle vervangingszaken,  denk aan verhuuraccommodaties  gereedschap etc. mee verhuurd worden.
Basis voor de bepaling van de huurprijs is welke afspraken gemaakt worden over deze vervangingszaken en het onderhoud, alsmede de vaste lasten van het onroerend goed. Er zit een groot verschil in het feit of men een zogenaamd standaard ‘huurovereenkomst  winkelruimte’  en ‘huurovereenkomst andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ toepast,  (met hierbij van toepassing  de algemene bepalingen waarin onder andere standaard is geregeld dat het groot onderhoud is toebedeeld aan de verhuurder en het dagelijks onderhoud aan de huurder). Of dat gekozen wordt voor een op maat gemaakt huurcontract waarbij alle kosten bij  de exploitant blijven (een zogenaamd triple net huurovereenkomst en de vastgoedeigenaar kan beschikken over een netto huurprijs).
Uiteraard moeten er ook afspraken gemaakt worden over wie nu eigenaar wordt van de investeringen en eventuele vergoedingsafspraken hierover bij einde looptijd van de huurperiode.  Het is dus zaak eerst over die uitgangspunten duidelijkheid te krijgen alvorens een huurprijs te kunnen vaststellen die zowel voor de huurder als verhuurder acceptabel is. Dat wil zeggen de verhuurder moet zijn gewenste rendement kunnen halen en de exploitant moet een gezonde winstgevende onderneming kunnen runnen pas dan kan er een duurzame relatie  ontstaan.  In zijn algemeenheid kan gezegd worden dat 60% van de gecorrigeerde  EBITDA , waarbij rekening wordt gehouden met de toedeling van kosten aangewend mag worden voor de huurprijs. Maar zoals u uit bovenstaande begrijpt is dit niet met een standaard af te doen. 
Mocht deze kwestie bij u in de onderneming  spelen en wilt u hierover een goed gefundeerd advies, schroom dan niet ons hierover de bellen. 

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *